万达要抛售物业是最近地产圈儿的一件大事儿。乍一听，似乎是万达执行轻资产战略的再进一步，但仔细一想，万达物业管理不一直是轻资产战略的一部分吗，并且还早就勾勒出了一幅社区O2O的蓝图，所有这些都曾赋予万达物业无尽的想象。如今，说卖就卖，并且据说都已经找好的买家，这是所谓何来？

　　说万达缺钱，这肯定是事实，只要经营企业一定存在资金饥渴问题，但别忘了万达可是腾挪资本的高手，并且现在正如日中天，难道它真的到了需要变卖资产来过活的地步了吗？肯定不是吧。

　　那么，万达物业究竟在万达帝国中处于怎样的地位？

　　鹰觅君翻阅了万达商业2015年年报，数据果然暴露了一切。年报中，万达商业没有直接披露物业部分的收入，但揭示了一组数字，“投资物业租赁及物业管理业务产生的收入是人民币13582百万元”，也就是租赁和物业收入之和是135.82亿元，而年报显示的万达广场租赁业务收入是人民币144亿元——扣除后者后，就发现了一个事实——原来万达物业在2015年亏损了八个多亿！

　　大家都知道，物业管理很难盈利，大部分品牌开发商在这一块都处于亏损状态，等于贴钱买口碑，显然万达也没逃出这一“魔咒”。

　　不过，说好的社区O2O难道不可以帮助万达物业盈利吗？这一块，被当下称为未来的“蓝海”，万亿规模是一致的评估，最近一两年几乎所有的品牌开发商都杀将进来，期待开启一种新型的物业赚钱模式。万达也一直对这一板块给予众望。在对外的宣传口径上，万达物业的描述是这样的：

　　“万达物业积极探索互联网思维下的物业服务模式，通过社区电商平台、社区APP等渠道，为万达业主提供优质、便捷的居家生活服务。万达物业致力于持续提升万达品牌影响力和客户美誉度，塑造时尚、优质的万达生活方式，成为中国领先的社区综合服务运营商。”

　　如今，万达物业却正被估出，是不是意味着万达对社区O2O不再期待，扭亏为盈已经无望？要知道，万达物业旗下分公司及子公司共50余家，业务分布60个大中城市，管理面积超过6,000万平方米，员工总数逾万人。这即便不是巨无霸级，也是全国规模最大的物业公司之一。而如今，万达要抛弃它，这对社区O2O来说意味着什么？

　　实际上，社区O2O模式眼下正进入瓶颈期。最近一段时间，先有社区001、叮咚被传出关门消息，再有多点管理团队发生震荡；而开发商阵营也鲜有模式突破，万科的睿服务可以看做是一个代表，但建立近两年，目前仍处于模式摸索阶段。从全国的社区O2O平台来看，还有没有出现一个以社区电商为主营业务并且盈利的公司，就更别说独角兽了。

　　从场景和模式的角度，目前的社区O2O有以下主要流派： Community（社交）、Commerce（交易）以及综合二者的平台。从目前看，综合性平台居多。

　　打造社区O2O的意图十分明显，就是想把互联网的交易入口和流量拦截在家门口。如果说日常生活购买离不开各大垂直平台，实际上这些需求直接来源于分散的各个社区，社区O2O就是想将这些流量拦截下来而出现的新场景。

　　不过，这场家门口的战争实在不好打。社区O2O以懒人经济为切入口，大多致力于家门口最后几百米服务，并且希望将更多的生活需求都整合进平台。

　　这其实是非常难的一件事。先说最后几百米服务，这的确有市场需求，谁都有偷懒不想跑腿的时候，但有需求并不代表就一定存在盈利模式。

　　目前存在轻资产和重资产两种模式。轻资产模式不碰供应链，只承接社区周边商户配送货服务，像社区001号称自己“没有仓储、没有物流、没有大供应链”，在5公里范围内为客户提供配送服务。但这一模式的问题是人力成本高昂，没有多少用户愿意为偷懒而支付更高的商品单价，这也是社区001最终难以为继的根本原因。

　　而重资产玩法看起来很美——掌握了供应链就可以操纵自己的盈利空间。但是，这个前提是规模要足够大，才能覆盖成本。但社区O2O只关注存量用户的服务，不能带来增量，也就是说一个或几个社区所固有的有限用户，不会因为新模式而出现增加。除非用并购物业的方式来扩大社区数量，但如此之重的模式实际没有几家能够承受。所以，这一模式也有着天然缺陷。

　　再说整合其他延展性需求，比如社区居民的旅游、理财等等需求，社区O2O最直面的竞争者就是各类大型垂直平台。比如旅游，你拿怎样的产品去和类似途牛这样的平台去竞争；还有理财，各类成熟而安全的平台数不胜数，你凭什么让居民选择社区平台？当然社区平台也可以担当桥梁，将各大成熟平台引入嫁接，但问题又来了，你怎样来保证用户粘性——也就是，在居民可以直接对接成熟平台的前提下，他们又有什么动机绕道来社区平台？

　　在这个社区O2O领域，看似有着万亿的市场规模，但要想把份额赚进自家的腰包，实在是比登天还难。

　　归根到底，社区O2O还是一个提升物业服务品质的工具，它的优势是能明显优化物业服务链，而想在价值链上挖潜现在看依然非常难。

　　可能大家会想到主打社区O2O的上市物业公司彩生活，它的市值超过了做地产的母公司，但是它的年报财务数据会说明真相：2015年，它的8.28亿的收入构成中，物业管理收入占比高达七成，e理财贡献的收入不足1000万元，e租房贡献的收入为2360万元。从数据上看，彩生活依然是一家靠收物业费的传统物业公司，所谓的社区O2O模式似乎更像是一个拔高市场估值的噱头。

　　实际上，彩生活的物业服务口碑并不出色，还不时发生被业主驱逐事件，但它却成为社区O2O的样本——很高冷的一个资本笑话。这也从一个侧面反应出，和最基本的物业服务相比，社区O2O就像一个图腾，可以膜拜观瞻，但根本不实用。

　　明智如万达，如今果然用脚为社区O2O投了一大票。

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　　花样年收购万达物业 一个愿打一个愿挨

　　前几日，市场有消息称，万达有意出售旗下的大部分物业项目，包括住宅、商业等，并已启动招标；且万达邀约了花样年、万科、绿城、中民投四个买家。

　　6月7日晚，21世纪经济报道称：“从多个消息源获悉，双方（万达和花样年）已经签订意向收购协议，但截至今日尚未签订正式合同，这需在相关的细节敲定后再行签订”。

　　如果收购落实，花样年（1777.HK）旗下的子公司彩生活（1778.HK）物业管理公司，作为物业管理面积超3.22亿平方米的物管龙头，其王位将会得到进一步的巩固。万达物业超过6,000万平米的物业管理面积很可能将会并入彩生活的物管体系，换言之，完成收购万达物业后，彩生活的物业在管总面积将会超过3.82亿平米。

　　万达物业的前世今生

　　万达物业的前身为大连万达物业管理有限公司，成立于1994年。2014年，万达将销售物业的物管业务从商管公司拆分，设立了万达物业管理总部，2015年5月，万达物业管理有限公司正式成立，为万达集团旗下企业。

　　万达物业现拥有国家一级物业管理资质，旗下分公司及子公司共50余家，业务遍及全国60个大中城市，承接物业管理项目超过130个，管理面积超过6,000万平方米，员工总数逾万人。物业管理业态涵盖城市综合体和大型文旅项目中所有业态，包括高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等。

　　此次传出将被收购的部分万达物业包含写字楼商务物业，部分住宅物业，底楼商业物业，未涉及购物中心类商业类物业。

　　商业地产的王者万达为何要出售物业？

　　2015年万达集团宣布了第四次转型战略，未来万达将去房地产化，转型为服务业为主的企业，重点发展万达商业、文化产业、金融产业、电子商务等四大产业。而万达集团2016年的销售目前从2015年的1600亿，主动下调到1000亿

　　为配合万达集团转型，万达物业在2015年也同时开启了核心的战略转型，提出；“提升管理、强化内部协同、积极创新服务等转型路径”。同时，万达物业将定位于中国领先的“社区综合服务运营商”。在万达集团全力打造社区O2O电子商务生活服务平台背景下，万达物业开始探索互联网思维下的物业服务模式，通过社区电商平台、社区APP等渠道，开启新的社区服务商业模式。

　　但庞大的万达集团战略转型浩浩荡荡，上周万达商业私有化、回归A股进程正式启动，王健林筹资逾300亿元保驾护航。而万达院线(002739,股吧)拟372亿元收购万达影视的大幕也同时掀起，万达集团轻资产转型进入关键期。

　　一方面是因为万达物业并非集团转型的核心业务方向，另一方面中国物业服务市场化趋势已经建立，万达集团剥离物业服务业务板块，可以将庞大的物业服务需求外包给专业的第三方物业公司。

　　这种情况也决定万达物业此次出售并非单纯的“价高者得”，万达方面更加注重物业服务品质和后续运营能力，有参与投标方人士吐槽称，“万达团队非常难缠，要求严格，把关苛刻，和我们确认过好几轮，甚至还私下到我们管理的社区秘密调研业主。”

　　可见，万达物业这块虽然万达并不想要的肉，还是一块好肉。

　　花样年的优势在那里？

　　公开资料显示，截至2015年12月31日，花样年旗下物业品牌彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量约3.22亿平方米，为中国目前物业管理面积最大的一家龙头物业公司。

    除了人们熟知的已经在香港上市的、针对中低端社区的

　　彩生活（1778.HK），花样年旗下还有两个物业品牌，分别是美易家和开元国际，其中，美易家以写字楼和高端商务公寓为主，开元国际针对高端住宅社区。

　　比较有意思的是根据开元国际官网信息，早在2013年，开元国际与万达商业管理有限公司就达成了战略合作协议，成为万达地产物业服务的外委合作企业，承接其开发的万达广场销售型物业的物业服务，并且，已经承接15个万达广场项目，服务面积超过500万平方米。

　　花样年相比其他3家物业公司（万科、绿城、中民投）在收购方面具备以下4点优势：

　　1、强大的盈利能力，物业管理收入复合增长率超过77.5%；

　　2、有收购融合的先例，经验丰富（例如收购开元国际）；

　　3、达住宅大部分项目同花样年旗下开元国际有合作，具有一定的基础。

　　4、花样年三大物业品牌，有着十分清晰的市场定位差异：

　　a）彩生活专注于住宅社区管理；

　　b）美易家以写字楼和高端商务公寓为主；

　　c）开元国际则是立足于高端住宅社区。

　　万达集团在2015年宣布了第四次转型战略，典型表现为由重资产向轻资产转变，从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发，只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。

　　而花样年在2006年就提出进行轻资产化转型。

　　花样年现有八大业务板块：

　　地产开发、彩生活住宅社区服务、社区金融服务、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业。房地产开发仅是其中之一。花样年目前战略定位是综合社区服务运营商，旗下彩生活是一家立足于物业服务的综合型社区服务企业。由此可见两者在“轻资产”，“综合社区服务运营商”的发展定位上也保持一致

　　彩生活的价值几何？

　　首先要说的是，不得不承认彩生活的扩张速度确实非常的快，物业管理面积自上市以来始终保持第一。就算是第二名万科的物业管理面积也2015年的数据也仅仅只有1.8亿平米，相比起彩生活大约3.22亿平米，仍然差距甚远。在这个超百亿可管面积的物业行业，牢牢占据了先发的优势

　　但是好公司也需要好价格，让我们对比一下现有三家香港上市的物业公司估值：

　　排除市值只有11亿的中澳到家不谈，按照2015年彩生活0.168的EPS，现在2015年的P/E的为34倍，比同级别的中海物业29倍要略贵一些。而对比起在香港上市的内房股动不动就被打到5倍左右的P/E估值，34倍更是高在天际。

　　但是就像花样年的董事长潘总经常说的“不要把我们当成一家地产企业，我们是一家正儿八经的互联网企业”，如果真把彩生活看作互联网企业，34的估值也的确可以接受。

　　那么问题的关键来了，这一次花样年通过收购万达物业吃了个饱，保证了其互联网企业的高增长性，但是后面的大餐在哪里，又能持续通过不断并购冲规模的形式支撑多久的利润增长？

　　期待看到其在物业管面积突破到10亿平米的那一天，也许现在34倍P/E的估值的价格，站在那时看反而变成了3.4倍P/E的白菜价。

　　总结：

　　万达商业需要剥离物业管理，来完成其轻资产的转型计划；

　　花样年需要通过持续并购来维持其“互联网”企业的高成长性，和高估值；

　　双方可谓一个愿打，一个原挨，尤其是彩生活2015年刚收购的开元国际物业和万达有过长期的合作。

　　彩生活鲸吞万达物业的交易，可谓是双赢策略了。